Депутат Госдумы, заместитель председателя ЦК КПРФ Валерий Рашкин направил обращения на имя генерального прокурора Юрия Чайки и мэра Москвы Сергея Собянина (есть в распоряжении «Известий»). В них он приводит оценки независимых экспертов, которые указывают, что ставка аренды для компании «Торговый дом ЦУМ» на торговые помещения в центре Москвы ниже рыночной в несколько раз. По мнению депутата, таким образом город недополучает в бюджет десятки или сотни миллионов рублей в год. Депутат просит мэрию предоставить общественности информацию о том, насколько обоснованной является скидка торговому гиганту Mercury, «дочка» которого управляет ЦУМом. Кроме того, Рашкин просит генпрокурора проверить обоснованность
установления низкой арендной ставки для ОАО «Торговый дом ЦУМ», а также
провести проверку, являются ли обоснованными арендные ставки по другим
крупным объектам, которые находятся в собственности города Москвы.
«Из официальных документов, выложенных правительством Москвы в открытый доступ в сети интернет, стало известно, что элитная недвижимость в самом центре столицы, принадлежащая городу, сдается крупному бизнесу по арендной ставке, которая намного ниже рыночной, - говорится в обращении к мэру. - Речь идет о помещениях ЦУМа, которые 27 марта были выставлены на торги правительством Москвы».
Согласно аукционной документации, 12 270 кв. м в историческом здании магазина на Петровке сдаются мэрией (ГУП «Московское имущество», подведомственным департаменту городского имущества) по ставке 3540 рублей 60 копеек в год. За год город получает по договору 43,44 млн рублей. Арендатор - «Торговый дом ЦУМ», «дочка» компании Mercury.
«По оценкам независимых экспертов, чьи мнения неоднократно приводили СМИ, такая ставка может быть ниже рыночной в пять раз, - говорится в обращении. - Стоит отметить, что ОАО 'Торговый дом ЦУМ' нельзя отнести к малому или среднему бизнесу, льготы для которого традиционно предоставляет государство».
По информации портала Центра раскрытия корпоративной информации, чистая прибыль компании в 2014 году составила 243 млн рублей.
«ОАО 'Торговый дом ЦУМ' использует арендуемые площади для продажи товаров класса люкс. Таким образом, эта компания не может претендовать на льготы и как социально ориентированный бизнес, - говорится в обращении. - Вызывает удивление тот факт, что правительство Москвы предоставило столь льготные условия крупному бизнесу, в результате чего в бюджет города поступает меньше средств».
Если, ориентируясь на слова экспертов, поднять ставку до рыночной, увеличив ее в пять раз, город мог бы получать дополнительно 173 млн, сказано в обращении.
«Особенно это актуально в период экономического кризиса: эти деньги можно было бы направить на поддержку социально незащищенных категорий граждан, - отмечает Рашкин. - Прошу предоставить информацию, почему ГУП 'Московское имущество' сдает помещения в центре города ОАО 'Торговый дом ЦУМ' по такой низкой ставке. Также прошу сообщить, каковы арендные ставки по другим крупным объектам в центре Москвы, которые город сдает частному бизнесу».
В обращении в Генпрокуратуру депутат просит «проверить обоснованность установления низкой арендной ставки для ОАО 'Торговый дом ЦУМ', а также провести проверку, являются ли обоснованными арендные ставки по другим крупным объектам, которые находятся в собственности города Москвы».
В пресс-службе компании Mercury сообщили, что она, как и «Торговый дом ЦУМ», не дает комментариев по финансовым вопросам, связанным с продажей ЦУМа. В департаменте городского имущества не предоставили оперативный комментарий.
По информации портала о торговой недвижимости ShopAndMall.ru, площади в ЦУМе сдаются субарендаторам по ставке от €1,2 тыс. до €3 тыс. в год. Как рассказал генеральный директор ShopAndMall.ru Самвел Арутюнян, эти данные отражают «мнения экспертов рынка, так как официальный ЦУМ отказывается общаться» по этому вопросу. Он уточнил, что такая ситуация складывается «именно с ЦУМом, так как большинство торговых центров охотно предоставляют свою информацию».
- Данные цифры не являются официально подтвержденными и могут иметь небольшие расхождения с действительными, однако в целом отражают суть и диапазон ставок, - сказал Арутюнян.
Если исходить из этой информации, получается, что «Торговый дом ЦУМ» сдает площади субарендаторам по ставкам от 68 тыс. до 171 тыс. рублей за 1 кв. м в год. То есть они превышают ставку правительства Москвы в 19−49 раз. Субарендаторы «Торгового дома ЦУМ» - продавцы люксовых марок, например Dolche & Gabbana, Dior, Giorgio Armani, Chloe и др.
Как писали «Известия», аукцион по продаже помещений ЦУМа должен состояться 2 июня. Обременение - договор аренды на продаваемые помещения с «Торговым домом ЦУМ» (на старое здание - до 2045 года, помещения в новом - до 2022 года). 27 апреля в тендерном комитете сообщили, что к тому времени была подана одна заявка.
Руководитель направления консалтинга по торговой недвижимости компании JLL Антон Коротаев считает, что ставка по ЦУМу ниже рыночной примерно в пять раз. По данным компании, ставки на ул. Петровка в 2014 году доходили до $5,5 тыс. за 1 кв. м в год (если считать по нынешнему курсу, это 281 тыс. рублей за 1 кв. м в год, то есть в 80 раз больше, чем ставка мэрии).
- Самые высокие цены - это первые этажи, - сказал эксперт. - В здании ЦУМа сдается несколько этажей, и обычно чем выше этаж, тем дешевле обходится аренда.
Директор департамента консалтинга GVA Sawer Марианна Романовская не считает верным утверждение, что город недополучил доходы, сдавая помещения в ЦУМе.
- Во-первых, договоренности были подписаны и той и другой стороной, то есть все были согласны с условиями, - сказала она. - Во-вторых, нельзя сбрасывать со счетов, что арендатор сделал очень большие вложения в реконструкцию здания (в 2007 году был закончен капитальный ремонт. - «Известия»). И в-третьих, когда в здании один качественный арендатор, а не десятки мелких, то ставка всегда ниже. К тому же сейчас во всех торговых центрах идет снижение ставок, из-за того что снижается покупательская способность населения.
По словам эксперта, найти арендатора, который по качеству управления и ассортименту товаров мог бы сделать что-то аналогичное тому, что сделала Mercury, очень непросто.
- Нужно исходить из того, что арендатор абсолютно уникальный, - сказала Марианна Романовская. - Он может определять конъюнктуру рынка. Конкурентами Mercury можно считать, к примеру, компании Bosсo (подконтрольна Михаилу Куснировича) и Crocus Group (подконтрольна Арасу Агаларову). Возможность их заинтересованности будет определяться конкретной стратегией развития на данный период времени в увязке с другими реализуемыми проектами.
По мнению эксперта, если правительство Москвы продаст помещения в ЦУМе новому собственнику, а тот не поладит с арендатором, может получиться так, что после ухода арендатора здание практически опустеет. При этом, несмотря на низкую ставку, как предполагает эксперт, объект всё же может купить новый инвестор.
- Скорее всего, за скобками этой сделки (если она состоится) могут быть некие преференции, которые покупатель будет просить у мэрии по другим своим проектам. Варианты могут быть разные, однако напрямую они не будут юридически подпадать под категорию «отлагательные условия сделки».
Экс-мэр Москвы Юрий Лужков отметил, что «ставка должна отражать баланс рынка».
- С одной стороны, арендодателю нужно получать достаточные доходы, - отметил экс-мэр. - С другой стороны, он не может завысить ставку, потому что конкуренты тогда отобьют тех, кто хочет торговать в этом комплексе. Если власти устанавливают такую ставку, значит, они устанавливают ее на основе анализа. Если ставка низкая, значит, мало желающих прийти торговать в этот торговый комплекс.
Экс-депутат Мосгордумы, руководитель ИА «Моссовет» Юрий Загребной напомнил, что городские власти владеют такими престижными объектами, как здание Мосгордумы (предполагается, что оно освободится и парламентарии переедут в специально перестроенное для них здание бывшей Ново-Екатерининской больницы), здание правительства Москвы на Новом Арбате, множество зданий департаментов в центре Москвы (Никитский пер., ул. Большая Спасская, ул. Новая Басманная и др.).
- Теоретически все эти здания могут быть выставлены на торги, - сказал эксперт. - Особенно если учесть, что в рамках антикризисных мер будет существенно сокращен штат сотрудников департаментов.
В 2014 году мэрия пыталась продать два дома-книжки на Новом Арбате, площади в которых город сейчас сдает в аренду многочисленным частным компаниям и государственным структурам. В феврале 2014 года лоты сняли с торгов, пояснив, что у потенциальных покупателей возникают вопросы по урегулированию отношений с собственниками площадей. Площадями в домах-книжках кроме мэрии владеют несколько частных собственников.
